マンション管理における改善　　101224

マンション管理における改善

田中が住んでいるマンションでは、管理人の提供、法律に基づく検査/点検/試験、金銭の出納等、マンション管理の大部分を委託（Ａ社に）していることを先月書きました。改善してほしい事項の続きです。

給排水設備点検についてですが、給水は、水道管の水圧を上げて最上階でも一定以上の水圧を確保するために、増圧ポンプ/増圧タンク/逆止弁などで構成され、設備全体として適切に機能しているかを定期的に点検します。どのくらいの点検頻度（間隔）が適切なのかは不明ですが、実績として年3回実施してきました。昨年来「ＴＪバルブが不調で交換を要する」と指摘されてきたのですが、実態（どの程度の悪さ加減か）を、素人ながら理事会として確認することになりました。（これまでは管理会社にまかせきりでした）
ここで初めてわかったことがあります。年3回のうち、3月と7月はＡ社が実施し、給水と排水の設備点検を行い、11月はＢ社（給排水設備メーカー）が実施し、給水の点検だけを行っていたのです。給水系統だけは年3回実施している形ですが、Ａ社の点検事項とＢ社の点検事項が違うのです。一括して「給排水設備点検」と呼んできたのはなぜなのかという疑問がありますが、納得のいく説明をまだ受けていません。Ａ社はＢ社の点検結果を把握し、総合的に状況を管理しているとの説明になっていますが、Ｂ社はＡ社の結果を知らされていないので、単にＢ社の規準にもとづいて点検作業を実施している可能性があります。「総合的に状況を管理」というＡ社の説明は形だけに思えます。点検項目が違うのなら、Ａ社の点検は半年ごとのほうが適切なように思うからです。

Ｂ社が行う11月の点検に立ち会ってみました。田中も立ち会うというので、Ａ社も急遽立ち会ってくれましたが、恐らく、毎回立ち会っていたら、Ａ社としては工数アップとなるので、たまったものではないでしょう。これまでは（Ｂ社からの）報告書の受領⇒若干のコメントをつけてＡ社としての報告書を作成⇒管理組合へ報告、で済ませてきたように思います（管理組合としても容認してきた）。管理組合としては、せっかくお金を払っているのだから、きちんと仕事をして正しい情報提供を適切なタイミングで実施してほしいだけなのですが、なかなかかみ合いません。Ａ社の担当者は、今年の理事長はずいぶんうるさい人になってしまい、自分は運が悪いと受け止めているようです。本当はこういう中から改善のタネを見つけると顧客満足につながるのですが、担当者だけで処理している状況ですと、進展しません。

顧客の要求事項ははてしなく拡大する傾向にありますから、追いつくだけでも大変です。サービスの品質というのはつくづくむづかしいものです。